- 2/3/2025

Houd commercieel vastgoed in de VS in de gaten

2 min

Sinds de gezondheidscrisis van 2020 zijn de werkgewoonten radicaal veranderd. Werknemers gingen telewerken en er kwamen minder mensen naar de stadscentra. Daardoor kwam commercieel vastgoed in de problemen. Het fenomeen is gekend en treft tal van steden over de hele wereld. Maar de herverkiezing van Donald Trump zal die nu al zwaar op de proef gestelde sector wellicht nog harder treffen. We moeten dat dus goed in de gaten houden, want de regionale banken in de VS zijn in hoge mate blootgesteld aan die – sinds de coronapandemie – noodlijdende sector. We moeten vooral vermijden dat zich bovenop het al complexe beeld van de wereldeconomie in 2025 nog een bankencrisis ontwikkelt. Herinner u de schokgolf als gevolg van het faillissement van de Silicon Valley Bank in maart 2023.

Het Department of Government Efficiency (DOGE) van de regering-Trump overweegt om zich te ontdoen van een groot deel van de kantoorruimte die de General Services Administration (GSA) huurt. Dat is een onafhankelijke overheidsinstantie die helpt bij het beheer en de werking van andere federale agentschappen, in het bijzonder door werkruimte te verschaffen aan federale werknemers. Het DOGE overweegt de verkoop van kantoorruimte die eigendom van de overheid is, evenals de beëindiging van de gehuurde kantoorruimte zodra de huurovereenkomst opzegbaar is. En dat kan voor een aantal gebouwen al in 2025. De overheid bezit zowat 10.000 gebouwen verspreid over het hele land en betaalt daarvoor jaarlijks 5,2 miljard dollar aan huur.

Leegstaand vastgoed

Een groot deel van die kantoren staat momenteel leeg (17%) of is onderbenut en slecht onderhouden door een gebrek aan financiering. Volgens een in april 2024 gepubliceerd onderzoek van het DC Policy Center is slechts 12% van de federale kantoren in Washington DC bezet. Dat wijst op een lage aanwezigheidsgraad van werknemers op de werkplek. Op het ministerie van Landbouw, waar meer dan 7.000 mensen werken, bedroeg de bezettingsgraad van de kantoren nauwelijks 6%. Het is onwaarschijnlijk dat die sindsdien is gestegen. De maatregelen van het DOGE zullen vooral Washington DC treffen, want de federale overheid neemt daar ongeveer 10% van alle beschikbare kantoorruimte in.

De kantorensector verkeert in het hele land in crisis. De wanbetalingspercentages liggen er zelfs hoger dan tijdens de ergste momenten van de financiële crisis. Het te koop zetten van die gebouwen zal onvermijdelijk druk uitoefenen op de al ingestorte prijzen van oudere kantoorgebouwen. Die prijzen liggen vandaag al 50 tot 70% lager dan die van de laatste verkoop vóór de pandemie.

Dalende prijzen

De opzegging van huurcontracten zal zowel eigenaars als kredietverstrekkers van kantoorgebouwen verder onder druk zetten. Dat zal waarschijnlijk leiden tot meer wanbetalingen en gedwongen verkopen, een noodzakelijke maar ook zeer bittere remedie om de verspilling door de overheid te doen dalen.

Gevolgen voor eigenaars en kredietverstrekkers

Trepp, een toonaangevende verstrekker van data, analyses en technologische oplossingen voor de gestructureerde financieringsmarkten van commercieel vastgoed (CRE), maakte een analyse van de gehuurde kantoorruimte waarvan de huurovereenkomsten tussen 2025 en 2028 kunnen worden opgezegd. Daaruit blijkt het volgende:

• Tot het einde van de ambtstermijn van Donald Trump in 2028 heeft de GSA het recht om voor 35% van de gehuurde ruimte verspreid over meer dan 2.500 panden de huurovereenkomsten op te zeggen.
• Alleen al in 2025 kan de GSA meer dan 9% van de gehuurde ruimte verspreid over meer dan 500 gebouwen stopzetten.
• Door alle huurovereenkomsten die tegen 2028 opzegbaar zijn te beëindigen, kan de overheid na 2028 jaarlijks 1,87 miljard huur besparen.

De commerciële vastgoedsector verkeert volop in crisis en de schuldenlast van kantoren blijft toenemen. Zo bereikte eind 2024 het wanbetalingspercentage van gesecuritiseerde hypotheekleningen voor kantoorgebouwen in de Verenigde Staten (CMBS of Commercial Mortgage Backed Securities) een record van 11%. Daarmee overtreft het de piek van de financiële crisis van 2008. De verslechtering lijkt spectaculair vergeleken met het dieptepunt in 2022 toen het wanbetalingspercentage 1,6% bedroeg. Maar herinner u dat destijds, te midden van de inflatoire onrust, de kantorensector als motto had om het koste wat het kost trachten te overleven, in de hoop op betere tijden, waarbij in de eerste plaats de rentetarieven moesten dalen. De eigenaars van die gebouwen en hun bankiers staken hun kop in het zand en maakten zichzelf wijs dat de crisis uiteindelijk wel voorbij zou gaan. Net als in Spanje in 2008 kozen de banken voor de 'extend and pretend'-techniek, die erin bestaat leningen te verlengen om ze niet te moeten opzeggen. Dat verklaart waarom er zo weinig wanbetalingen waren terwijl de sector in crisis verkeerde.

Het is nu 2025 en het DOGE is opgericht om te besparen op de werkingskosten van de federale overheid. Iets om goed in de gaten te houden!