De Belgische vastgoedmarkt: storm op zee, maar er is een lichtje
5 min
De Belgische vastgoedmarkt heeft de voorbije jaren al heel wat stormen doorstaan. De rentepiek na covid, stijgende bouwkosten na de Russische inval in Oekraïne — amper bekomen van de ene klap, of de volgende diende zich al aan. En net toen de rente tussen eind 2023 en begin 2025 wat terugviel en er voorzichtig optimisme groeide, gooit een nieuwe oorlog — ditmaal in Iran — roet in het eten
Belgische bouwsector in het oog van de storm
De gesloten Straat van Hormuz laat zich voelen tot in de Belgische bouwsector. Aluminium, waarvan maar liefst 24% van de wereldproductie uit het Midden-Oosten komt, was midden april al 23% duurder dan bij het begin van het jaar. Daar bovenop komen de gestegen energiekosten, die rechtstreeks doorwegen op de productie van bakstenen en cement — allebei bijzonder energie-intensieve materialen. Het resultaat laat zich raden: bouwen wordt duurder, en snel.
Maar er is meer. De langetermijnrente, die zo bepalend is voor de maandelijkse afbetaling van een hypothecaire lening, klom ondertussen naar 3,75% op de tienjarige Belgische overheidsobligatie — het hoogste niveau sinds begin 2012. Voor wie een woning wil kopen, betekent dat meer interest betalen voor hetzelfde bedrag. Of hetzelfde bedrag niet meer kunnen lenen.
Een huis? Bijna een privilege
De combinatie van hoge bouwkosten en dure leningen heeft de Belgische vastgoedmarkt in een precaire toestand gebracht. Gezinnen moeten gemiddeld bijna 26% van hun gezamenlijk inkomen besteden aan de terugbetaling van een hypothecaire lening. Dat leunt aan bij het hoogste niveau in veertig jaar.
Matexi berekende het pijnlijk concreet: het aandeel gezinnen dat zich vandaag nog een nieuwbouwwoning kan veroorloven, is sinds 2021 gehalveerd — van 5% naar amper 2%. Voor nieuwbouwappartementen liep dat percentage terug van 9% naar zo’n 4%. Een nieuwe woning kopen is, met andere woorden, voor de overgrote meerderheid van de Belgen schluss.
Vergunningen: Kafka in zijn puurste vorm
Alsof dat nog niet volstond, is ook het aanbod van nieuwe woningen bijzonder schaars. Niet omdat er geen grond is, of geen architecten, of geen aannemers — maar omdat het verkrijgen van een bouwvergunning in dit land een parcours d’obstacles is geworden dat zelfs de geduldigste ontwikkelaar doet twijfelen.
In het beste geval wacht u 28 maanden op uw vergunning, zo blijkt uit een studie van IDEA Consult en KUL. Wie pech heeft — of een bezwarende buur — kan via het administratief beroep, de Raad voor Vergunningsbetwistingen en de Raad van State belanden in een juridische marathon van maar liefst 65 maanden. Ruim vijf jaar, voor wie het bij wil houden. Gecombineerd met een financieringsrente die aanzienlijk hoger ligt dan de bodemstanden van voor 2020, maakt dat vastgoedontwikkelaars wel twee keer nadenken voor ze nog een schep in de grond steken.
Het resultaat: het aantal bouwvergunningen zakte naar een historisch dieptepunt in januari. Heel recent is er een voorzichtige heropleving zichtbaar — laten we hopen dat die meer is dan een statistische stuiptrekking.
De Grote Overdracht: grootouders als reddingsboei
En toch. Wie door de nevel van al dit pessimisme heen kijkt, ontwart ergens in de verte een lichtpuntje. Het heeft een naam: de Grote Overdracht.
De Belgische 65-plusser zit op een indrukwekkend vermogen. Het financieel vermogen van de Belgen loopt op tot 1.300 miljard euro, het vastgoedvermogen tot 1.970 miljard. Het mediaan vermogen van een 65- tot 74-jarige schommelt rond de 307.000 euro. De vraag is wat die enorme generatie babyboomers met die spaarpot van plan is.
Het antwoord is verrassend hoopvol: bijna 70% van de 65-plussers staat open voor schenkingen. Een kwart heeft dat al gedaan. Van wie schenkt, geeft 82% de voorkeur aan de eigen kinderen — maar bijna de helft overweegt ook rechtstreeks de kleinkinderen te bedelen. En dat is precies waar het interessant wordt.
Want de ouders van die kleinkinderen zijn vandaag vaak al vijftigers en gesetteld. De kleinkinderen zelf schommelen rond de 20 à 30 jaar — precies de leeftijd waarop men droomt van een eigen plek, maar de middelen ontbreken. Een schenking die een generatie overslaat, kan die droom plots weer haalbaar maken — zonder dat de vastgoedprijzen eerst spectaculair moeten dalen.
Het is geen wonderoplossing. Maar in tijden waarin een nieuwe woning kopen voor velen buiten bereik ligt, kan het spaargeld van opa en oma weleens het verschil maken tussen huren tot in de eeuwigheid en eindelijk die sleutel in de deur steken.