Le marché immobilier belge : tempête en mer et lueurs d’espoir
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Le conflit en Iran tire les taux d’intérêt vers le haut, avec un effet direct sur le marché immobilier. En Belgique, acheter son propre logement devient de plus en plus compliqué. Mais l’épargne des baby-boomers pourrait aider les jeunes générations à accéder à la propriété.
Le marché immobilier belge a essuyé bien des tempêtes ces dernières années. Le pic des taux post-Covid, l’envolée des coûts de construction après l’invasion russe en Ukraine – à peine remis d’un choc, un autre surgissait. Alors que les taux commençaient à refluer entre fin 2023 et début 2025, laissant poindre un optimisme prudent, une nouvelle guerre, cette fois en Iran, vient tout bouleverser.
L’impact des prix des matières premières sur le secteur de la construction
Les effets de la fermeture du Détroit d’Ormuz se font ressentir jusqu’en Belgique. L’aluminium, dont 24 % de la production mondiale provient du Moyen-Orient, coûtait déjà 23 % plus cher mi-avril qu’au début de l’année. S’ajoutent les coûts énergétiques en hausse, qui pèsent directement sur la production de briques et de ciment – deux matériaux particulièrement énergivores. Résultat : construire devient plus cher, et cette hausse des prix s’accélère.
Mais ce n’est pas tout. Le taux à long terme des obligations d’État belge à 10 ans, déterminant pour le remboursement mensuel d’un prêt hypothécaire, a grimpé à 3,75%, un niveau inédit depuis début 2012. Pour les acquéreurs, cela signifie payer plus d’intérêts pour le même montant emprunté. Ou réduire sa capacité d’emprunt.
Les prix de l’immobilier neuf de moins en moins accessibles
La combinaison des coûts de construction élevés et des prêts onéreux a plongé le marché immobilier belge dans une situation précaire. Les ménages doivent allouer en moyenne près de 26 % de leurs revenus combinés au remboursement de leur prêt hypothécaire – un niveau proche des sommets atteints en 40 ans. Concrètement, Matexi a calculé que la part des ménages capables de s’offrir une maison neuve a été divisée par deux depuis 2021, passant de 5 % à peine 2 %. Pour les appartements neufs, ce pourcentage est tombé de 9 % à environ 4 %. Acheter un logement neuf relève désormais, pour la grande majorité des Belges, de l’impossible.
Délais pour un permis de bâtir : l’autre obstacle
Comme si cela ne suffisait pas, l’offre de nouveaux logements est particulièrement faible. Non par manque de terrains, d’architectes ou d’entrepreneurs, mais parce qu’obtenir un permis de construire dans ce pays est devenu un parcours du combattant capable de décourager même les promoteurs les plus patients.
Dans le meilleur des cas, le délai d’attente atteint 28 mois, selon une étude d’IDEA Consult et de la KUL. Les moins chanceux – ou ceux confrontés à un voisin récalcitrant – peuvent se retrouver empêtrés dans des recours administratifs, devant le Conseil des recours en matière de permis ou le Conseil d’État. Un véritable marathon juridique qui peut durer jusque 65 mois. Plus de 5 ans, pour ceux qui s’accrochent. Couplé à des taux de financement bien supérieurs aux niveaux planchers d’avant 2020, cette situation incite les promoteurs immobiliers à y réfléchir à deux fois avant de lancer un chantier. Résultat : le nombre de permis de construire a chuté à un niveau historiquement bas en janvier. Une timide reprise s’est récemment dessinée – espérons qu’elle ne soit pas qu’un simple sursaut statistique.
L’épargne des grands-parents pour financer un achat immobilier
Et pourtant, malgré la brume de ce pessimisme ambiant, une lueur d’espoir perce à l’horizon. Elle porte un nom : le Grand Transfert. Les Belges de plus de 65 ans détiennent un patrimoine impressionnant. Le patrimoine financier des Belges s’élève à 1.300 milliards d’euros, le patrimoine immobilier à 1.970 milliards. Le patrimoine médian d’un 65-74 ans oscille autour de 307.000 euros. Reste à savoir ce que cette génération de baby-boomers compte faire de ce bas de laine. La réponse est étonnamment encourageante : près de 70 % des 65 ans et plus sont ouverts aux donations. Un quart l’a déjà fait. Parmi ceux qui donnent, 82 % privilégient leurs enfants – mais près de la moitié envisage aussi de gratifier directement leurs petits-enfants. Et c’est ici que les choses deviennent intéressantes.
Car les parents de ces petits-enfants sont souvent des quinquagénaires déjà installés. Les petits-enfants, eux, ont entre 20 et 30 ans – l’âge où l’on rêve d’un chez-soi, mais où les moyens manquent. Une donation qui « saute » une génération peut soudain rendre ce rêve accessible, sans qu’il faille attendre une chute spectaculaire des prix de l’immobilier. Ce n’est pas une solution miracle. Mais à une époque où l’achat d’un logement neuf est hors de portée pour beaucoup, l’épargne de papy et mamy pourrait bien faire la différence entre louer à perpétuité et enfin posséder son propre toit.