RECLAME
Xior Student Housing NV: kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten
Xior Student Housing NV is de eerste en enige Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) in de sector van de studentenhuisvesting, actief in België, Nederland, Spanje en Portugal. Xior Student Housing NV is sinds 2007 actief als eigenaar en exploitant van kwalitatieve en betrouwbare studentenhuisvesting voor studenten op zoek naar een plek waar ze in ideale omstandigheden kunnen studeren, wonen en leven. De studentenhuisvesting van Xior Student Housing NV, die zij aankoopt dan wel zelf ontwikkelt om de gebouwen daarna aan te houden en te exploiteren, biedt een comfortabele en veilige omgeving, volledig afgestemd op wat studenten vandaag nodig hebben en zijn centraal gelegen op ‘triple A-locaties’, in de nabijheid van de onderwijsinstelling en op maximaal een tiental minuten lopen van het stadscentrum. Zowel binnenlandse als buitenlandse studenten, assistenten, jonge post-graduates en doctoraatstudenten behoren tot het doelpubliek van de Vennootschap. Xior Student Housing NV beoogt ook in de toekomst haar groeistrategie met overtuiging voort te zetten, door de uitbreiding van haar vastgoedportefeuille met de acquisitie van kwalitatieve studentenpanden en door de verdere realisatie van de projectontwikkelingspipeline. (Bron: Xior Student Housing NV)
De onderneming kondigt een kapitaalverhoging aan voor een totaalbedrag van maximaal ca. 178,9 miljoen euro.
Dit aanbod is voorbehouden voor bestaande aandeelhouders die Onherleidbare Toewijzingsrechten bezitten en andere houders van dergelijke rechten.
Inschrijving
De Inschrijvingsperiode loopt van 25 februari 2021 (9u) tot en met 4 maart 2021 (16u) en kan niet vervroegd worden afgesloten.
De houders van Onherleidbare Toewijzingsrechten kunnen, tijdens de Inschrijvingsperiode, inschrijven op de Nieuwe Aandelen in de volgende verhouding: 1 Nieuw Aandeel voor 5 Onherleidbare Toewijzingsrechten, tegen een inschrijvingsprijs van 42,50 EUR per Nieuw Aandeel.
Het Onherleidbaar Toewijzingsrecht wordt vertegenwoordigd door coupon nr. 18 gehecht aan de Bestaande Aandelen. Iedere Bestaande Aandeelhouder van de Vennootschap geniet van een Onherleidbaar Toewijzingsrecht per Aandeel dat hij op het einde van de beursdag van 24 februari 2021 bezit.
De Onherleidbare Toewijzingsrechten zijn verhandelbaar op Euronext Brussel van 25 februari 2021 (9u) tot en met 4 maart 2021 (16u). Bestaande aandeelhouders kunnen hun Onherleidbare Toewijzingsrechten uitoefenen. Bestaande aandeelhouders en personen die nog geen aandeelhouder zijn van Xior kunnen bijkomende Onherleidbare Toewijzingsrechten aankopen, verkopen en uitoefenen.
Hoe inschrijven op deze kapitaalverhoging?
Voor meer info of om in te schrijven:
- via Easy Banking Web (via de knop ‘Aanmelden’). U gaat naar het onderdeel ‘Sparen en beleggen’ / rubriek ‘Mijn beleggingen’.
- contacteer uw gebruikelijke contactpersoon
De belegger die zijn effecten in bewaring geeft op een effectenrekening van BNP Paribas Fortis kan het verloop van de waarde elke dag volgen via Easy Banking Web.
Documentatie
- Prospectus (in het Nederlands)
- Prospectus (in het Engels)
- Samenvatting van het Prospectus (in het Frans)
Belangrijkste kenmerken van het Aanbod
- Emittent: Xior Student Housing NV, een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht
- ISIN-code: BE0974288202
- Verdeling: 1 Nieuw Aandeel voor 5 Onherleidbare Toewijzingsrechten
- Uitgifteprijs: 42,50 EUR per Nieuw Aandeel
De Uitgifteprijs ligt 11,46% lager dan de slotkoers van het Aandeel op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels op 23 februari 2021 (die 48,40 EUR bedroeg), aangepast om rekening te houden met de geraamde waarde van coupons nr. 16 en 17 die onthecht zullen worden op 24 februari 2021 (na beurs), hetzij 48,00 EUR na deze aanpassing. Op basis van die slotkoers, is de theoretische ex-recht prijs (‘TERP’) 47,08 EUR, de theoretische waarde van een Onherleidbaar Toewijzingsrecht 0,92 EUR en de korting van de Uitgifteprijs ten opzichte van TERP 9,73%.
- Inschrijvingsperiode: van 25 februari 2021 (9u) tot en met 4 maart 2021 (16u)
- Betaaldatum en levering van de Nieuwe Aandelen: 9 maart 2021
- Genoteerd op: Euronext Brussels
- Onherleidbaar toewijzingsrecht: iedere Bestaande Aandeelhouder van Xior Student Housing NV geniet van een Onherleidbaar Toewijzingsrecht per Aandeel dat hij op het einde van de beursdag van 24 februari 2021 bezit.
De (i) Onherleidbare Toewijzingsrechten die niet werden uitgeoefend op de afsluitingsdatum van de Inschrijvingsperiode en (ii) Onherleidbare Toewijzingsrechten op naam (x) waarvoor niet tijdig een correct ingevuld inschrijvingsformulier of verzoek tot dematerialisatie werd ontvangen, (y) die niet werden verkocht door BNP Paribas Fortis NV (ondanks enige instructie in het inschrijvingsformulier), of (z) waarvoor de totale Uitgifteprijs niet tijdig werd betaald (die als niet-uitgeoefende Onherleidbare Toewijzingsrechten zullen worden gekwalificeerd) zullen automatisch in een gelijk aantal Scrips worden omgezet. Deze Scrips zullen door de Underwriters zo snel mogelijk, en in principe op 5 maart 2021 in de Europese Economische Ruimte, het Verenigd Koninkrijk en Zwitserland, overeenkomstig Regulation S van de US Securities Act, te koop worden aangeboden aan Belgische en internationale institutionele beleggers via de Private Plaatsing van Scrips. De kopers van Scrips zullen op de nog beschikbare Nieuwe Aandelen moeten inschrijven tegen de Uitgifteprijs en overeenkomstig de Inschrijvingsratio, zoals die geldt voor de inschrijving door de uitoefening van Onherleidbare Toewijzingsrechten. De netto-opbrengst van de verkoop van deze Scrips, na aftrek van de kosten, uitgaven en lasten van welke aard ook die door de Vennootschap in het kader van de Private Plaatsing van Scrips zijn gedaan (het ‘Excedentair Bedrag’), zal, tenzij deze gedeeld door het totaal aantal niet-uitgeoefende (of als dusdanig gekwalificeerde) Onherleidbare Toewijzingsrechten minder bedraagt dan 0,01 EUR per Scrip (in welk geval het Excedentair Bedrag niet zal worden uitgekeerd, maar zal worden overgedragen en toekomen aan de Vennootschap), evenredig worden verdeeld onder alle (i) houders van tijdens de Inschrijvingsperiode niet-uitgeoefende Onherleidbare Toewijzingsrechten en (ii) houders van tijdens de Inschrijvingsperiode uitgeoefende Onherleidbare Toewijzingsrechten op naam waarvoor de totale Uitgifteprijs niet tijdig werd betaald, tegen overlegging van coupon nr. 18, in principe vanaf 12 maart 2021.
Prospectus
De Nederlandstalige versie van het Prospectus (inclusief Samenvatting) werd op 24 februari 2021 goedgekeurd door de FSMA overeenkomstig artikel 20 van de Prospectusverordening. Deze goedkeuring door de FSMA mag niet worden beschouwd als een goedkeuring van de uitgevende instelling noch als een aanprijzing van de aandelen, onherleidbare toewijzingsrechten of scrips waarop het Prospectus betrekking heeft. Beleggers dienen zelf te beoordelen of het aangewezen is in de effecten te beleggen.
Het Prospectus is beschikbaar in het Nederlands en het Engels. De Samenvatting is bovendien beschikbaar in het Frans. Onverminderd de verantwoordelijkheid van de Emittent in geval van inconsistentie tussen de verschillende taalversies van de Samenvatting zal, in geval van een tegenstrijdigheid tussen de verschillende taalversies van de Samenvatting, de Nederlandstalige versie voorrang hebben.
Deze documenten zijn gratis beschikbaar via de linken in de sectie 'Documentatie' hierboven en op de website van de Emittent.
Vooraleer een beleggingsbeslissing te nemen, wordt de investeerder verzocht kennis te nemen van het Prospectus.
Kosten
- Geen inschrijvingskosten: beleggers die willen deelnemen aan het Aanbod mogen zonder kosten en provisies inschrijven bij BNP Paribas Fortis.
- Andere kosten: raadpleeg de brochure 'Tarifering van de voornaamste effectenverrichtingen' voor uitgebreide informatie over de andere kosten met betrekking tot de diensten die BNP Paribas Fortis aan haar klanten verleent (met name de transactiekosten en het bewaarloon).
Fiscaliteit
Belastingstelsel van toepassing op particuliere beleggers in België
- Belasting op meerwaarden - meerwaarden gerealiseerd op de Aandelen (in het kader van het normale beheer van zijn privévermogen). Minderwaarden op deze Aandelen zijn niet fiscaal aftrekbaar.
- Roerende voorheffing - de brutodividenden zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%. De roerende voorheffing is bevrijdend voor particuliere beleggers.
- Taks op beursverrichtingen (TOB) - geen TOB op de primaire markt (dit is gedurende de inschrijvingsperiode). 0,12% TOB bij de verkoop en aankoop op de secundaire markt (maximaal 1.300 EUR per verrichting). De aan- en verkoop van de Onherleidbare Toewijzingsrechten vóór de afsluiting van de Inschrijvingsperiode is eveneens onderworpen aan de taks op de beursverrichtingen. Het toepasselijke tarief is 0,35% (maximaal 1.600 EUR per verrichting).
De fiscale behandeling hangt af van de individuele situatie van elke belegger en is vatbaar voor mogelijke latere wijzigingen. Andere beleggerscategorieën worden verzocht zich te informeren over de fiscale regeling die op hen van toepassing is.
Aanwending van de opbrengsten van het aanbod
De voornaamste doelstelling van het Aanbod kadert in het streven naar een evenwichtige financieringsstructuur en bestaat erin de Vennootschap toe te laten nieuwe financiële middelen te verwerven en haar eigen vermogen te versterken zodat zij de uitvoering van haar groeistrategie kan verderzetten, en tegelijkertijd een gepaste schuldgraad van circa 55% kan handhaven.
Per 31 december 2020 bedroeg de schuldgraad 54,18%. De netto-opbrengst van het Aanbod kan, indien er volledig op het Aanbod wordt ingeschreven, worden geschat op een bedrag van ca. 175 miljoen EUR (na aftrek van de provisies en kosten in verband met het Aanbod die door de Vennootschap ten laste worden genomen). Indien volledig op het Aanbod wordt ingeschreven, zou dit, rekening houdend met het feit dat de Vennootschap streeft naar een schuldgraad van 55% ertoe leiden dat het totale bijkomende investeringspotentieel ca. 389 miljoen EUR bedraagt. De Vennootschap heeft de intentie om de netto-opbrengst, in voorkomend geval in combinatie met kredietfinanciering, aan te wenden ter financiering van:
De tot op 24 februari 2021 aangekondigde projecten. De Vennootschap heeft tot op 24 februari 2021 voor ca. 636 miljoen EUR aan investeringen aangekondigd van gebouwen en projecten die op datum van het Prospectus nog niet opgeleverd waren. Gedurende 2021 en 2022 dient hiervan naar verwachting 236 miljoen EUR geïnvesteerd te worden.
- In Spanje en Portugal betreft het de eerder aangekondigde projecten Lamas (Lissabon), Granjo (Porto), UEM (Madrid), Collblanc (Barcelona), U.hub Boavista (Porto) en U.hub Lumiar (Lissabon). Deze projecten vertegenwoordigen samen een totale investeringswaarde van 143 miljoen EUR waarvan naar verwachting 49 miljoen EUR geïnvesteerd zal worden in 2021 en 2022.
- In de Benelux betreft het in Nederland de eerder aangekondigde projecten Eendrachtskade (Groningen), Keesomlaan (Amstelveen), Bokelweg (Rotterdam), Boschdijk Veste (Eindhoven), het project in de omgeving van Amsterdam en de Brinktoren in Amsterdam, en in België project Marivaux in Brussel, project Melo (Namen), de projecten Sint-Pietersplein, Voskenslaan en Bagatten (alle drie te Gent). Deze projecten vertegenwoordigen samen een totale investeringswaarde van 426 miljoen EUR waarvan naar verwachting 142 miljoen EUR zal worden geïnvesteerd in 2021 en 2022.
- XL fund portefeuille: het betreft Felix en Campus Drie Eiken te Antwerpen en Ariënsplein te Enschede. Deze projecten vertegenwoordigen samen een totale investeringswaarde van 67 miljoen EUR waarvan naar verwachting 45 miljoen EUR zal worden geïnvesteerd in 2021 en 2022.
De verwerving en afwerking van volgende panden en/of projecten die op datum van het Prospectus, zijnde 24 februari 2021, werden aangekondigd voor een totaal bedrag van 41,7 miljoen EUR, waarvan het gehele bedrag naar verwachting in 2021 en 2022 zal worden geïnvesteerd:
- Project Teatinos te Malaga (Spanje): dit project betreft de realisatie van een studentenresidentie in Malaga. De residentie zal 229 units tellen. Het project is vergund. Het project zal naar verwachting worden opgeleverd in de zomer van 2021. De totale investeringswaarde bedraagt circa 23,2 miljoen EUR met een verwacht gestabiliseerd brutorendement van circa 7,1%, en zal vanaf Q3 2021 inkomsten genereren.
- Project City Lofts te Leeuwarden (Nederland): dit project betreft de realisatie van een studentenresidentie in Leeuwarden De residentie zal 183 units tellen. Het project bevindt zich momenteel in vergunningsfase. De vergunning zal naar verwachting worden verkregen in juli 2021. Het project zal naar verwachting worden opgeleverd begin 2023. De totale investeringswaarde bedraagt circa 18,5 miljoen EUR met een verwacht gestabiliseerd brutorendement van circa 6,2%, en zal vanaf Q1 2023 inkomsten genereren.
Een platforminvestering in digitalisering en IT-infrastructuur teneinde haar groeistructureel te ondersteunen en de infrastructuur voor te bereiden op de volgende etappes in het groeiverhaal. Deze investering bedraagt ongeveer 0,5 miljoen EUR.
Het totaal van de hierboven opgesomde investeringen bedraagt ca. 278 miljoen EUR. Als er volledig op het Aanbod wordt ingeschreven, betekent dit dat nog 103 miljoen EUR moet worden gefinancierd met kredieten. Dit kan deels met reeds gecommitteerde kredieten voor een bedrag van 94 miljoen EUR en deels met nog te onderhandelen financieringen. Het Aanbod zal niet alleen de uitvoering van de lopende investeringsprojecten ondersteunen, maar zal de Vennootschap tevens in staat stellen haar balansstructuur te versterken om haar groei door nieuwe acquisities in studentenvastgoed voort te zetten. Indien er volledig op het Aanbod wordt ingeschreven, zal het nettobedrag van de kapitaalverhoging tot gevolg hebben dat de geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap, die op 31 december 2020 54,18% bedroeg, enkel rekening houdend met de opbrengsten van het Aanbod, verlagen tot 43,38%. Om redenen van het doelmatig beheren van de liquiditeiten, en in afwachting van de effectieve aanwending ervan ter financiering van de groeistrategie, zal de netto-opbrengst van het Aanbod in eerste instantie voor een bedrag van 175 miljoen EUR worden aangewend om (althans tijdelijk) uitstaande leningen onder bestaande revolving kredietlijnen terug te betalen, met dien verstande dat de Vennootschap de bedragen onder deze revolving kredietfaciliteiten terug kan opnemen zodra dit nodig zou zijn voor de financiering van haar groei in functie van de geplande investeringen (en de timing ervan).
Dividend
Alle Nieuwe Aandelen zullen over dezelfde rechten beschikken als de Bestaande Aandelen, met dien verstande dat de Nieuwe Aandelen, ingevolge de onthechting van coupons nr. 161 en 172 op 24 februari 2021 (na beurs), niet zullen deelnemen in de resultaten van de Vennootschap over boekjaar 2020 en slechts pro rata temporis zullen deelnemen in de resultaten van de Vennootschap over het lopend boekjaar 2021, nl. vanaf 9 maart 2021.
1. Coupon nr. 16, die het brutodividend over het boekjaar 2020 voor de periode startend vanaf 25 november 2020 (inclusief) tot en met 31 december 2020 vertegenwoordigt, zal, indien het voorgenomen brutodividend over boekjaar 2020 door de jaarlijkse algemene vergadering van 20 mei 2021 wordt goedgekeurd, 0,1375 EUR bedragen.
2. De raad van bestuur van de Vennootschap schat het brutodividend over boekjaar 2021 in op 1,80 EUR per aandeel. Hieruit vloeit voort dat de raad van bestuur van de Vennootschap coupon nr. 17, die het pro rata temporis brutodividend over het lopend boekjaar 2021 voor de periode startend vanaf 1 januari 2021 (inclusief) tot en met 8 maart 2021 vertegenwoordigt, inschat op 0,2643 EUR per Aandeel. Deze schattingen blijven uiteraard onder voorbehoud van de resultaten van het boekjaar 2021 en de goedkeuring door de gewone algemene vergadering die zal beslissen over het dividend dat uitgekeerd zal worden met betrekking tot het boekjaar 2021
Beleggen in deze Aandelen houdt risico’s in
Een belegging in de Aandelen, handel in Onherleidbare Toewijzingsrechten en/of verwerving van Scrips houdt belangrijke risico's in. De beleggers worden verzocht om kennis te nemen van het volledige Prospectus, en in het bijzonder de risicofactoren die worden beschreven in Hoofdstuk 2 ‘Risicofactoren’ van het Prospectus en in afdeling B3 en C3 van de Samenvatting (p. 2-3 en 4-5), alvorens te beleggen in de Nieuwe Aandelen, Onherleidbare Toewijzingsrechten te verhandelen of Scrips te verwerven. Elke beslissing om te beleggen in de Nieuwe Aandelen, om Onherleidbare Toewijzingsrechten te verhandelen of om Scrips te verwerven in het kader van het Aanbod moet gebaseerd zijn op alle in het Prospectus gegeven informatie. Potentiële beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging in de Aandelen, de handel in Onherleidbare Toewijzingsrechten of de verwerving van Scrips te dragen en om een volledig of gedeeltelijk verlies van hun investering te ondergaan. Het Prospectus is geldig tot en met 24 februari 2022. Indien er zich tussen de datum waarop het Prospectus is goedgekeurd en het tijdstip van de afsluiting van de Inschrijvingsperiode desgevallend, het begin van de verhandeling van de Nieuwe Aandelen op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels, indien dit tijdstip na de afsluiting van de Inschrijvingsperiode is gesitueerd, een belangrijke nieuwe factor, materiële vergissing of materiële onnauwkeurigheid die op de beoordeling van de Aandelen van invloed kan zijn, voordoet of wordt geconstateerd, moet dit worden vermeld in een aanvulling van het Prospectus. De verplichting een prospectus aan te vullen in geval van belangrijke nieuwe factoren, materiële vergissingen of materiële onnauwkeurigheden is niet van toepassing wanneer een prospectus niet langer geldig is.
VOORNAAMSTE RISICO’S
MARKTRISICO’S
- Risico’s verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting: de vraag naar de studentenkamers van de Vennootschap kan sterk negatief worden beïnvloed door een eventuele terugval in studentenpopulaties, al dan niet afhankelijk van het onderwijsaanbod en/of de (blijvende) aanwezigheid en kwaliteit van onderwijsinstellingen, het terugschroeven van financiële overheidssteun aan studenten, het verhogen van inschrijvingsgelden, of de toename van onlineopleidingen. De COVID-19 crisis kan een dergelijke toename van onlineopleidingen versnellen. Omgekeerd staat de Vennootschap tevens bloot aan een overaanbod van vastgoed gericht op studentenhuisvesting.
VASTGOEDGEBONDEN RISICO’S
- Risico's in verband met de evolutie van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille: de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, zoals die elk kwartaal door onafhankelijke waarderingsdeskundigen wordt geschat, schommelt van tijd tot tijd en wordt opgenomen overeenkomstig IAS 40 (ingevolge de COVID-19 pandemie, hebben de waarderingsdeskundigen die het in Spanje en Portugal gelegen vastgoed van de Vennootschap waarderen, bovendien een materiële taxatieonzekerheid clausule in hun waarderingsverslag opgenomen). De Vennootschap is bijgevolg blootgesteld aan schommelingen in de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille, wat onder meer een impact zal hebben op het nettoresultaat en de schuldgraad. Tussen het derde en vierde kwartaal van 2020 is de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille gedaald met 3,49%, hetgeen heeft geresulteerd in een negatief portefeuilleresultaat over het vierde kwartaal (en dus impact op het nettoresultaat) van 46,3 miljoen EUR. De Vennootschap is tevens blootgesteld aan het risico van waardevermindering ingevolge slijtage en/of schade veroorzaakt door huurders, toenemende leegstand, onbetaalde huurprijzen, een daling van de huurprijzen, wijziging in de fiscaliteit van de verkoop van vastgoed, moeilijkheden in het uitvoeren van onderhoudsingrepen of verbouwingen ingevolge het feit dat het betrokken vastgoed in mede-eigendom wordt gehouden en ten gevolge van foutieve plannen en/of opmetingen.
- Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico’s: de Vennootschap heeft verschillende ontwikkelings- en reconversieprojecten in portefeuille. Deze projecten houden verschillende risico's in, onder andere het risico dat de nodige vergunningen niet toegekend, dan wel aangevochten, worden, dat het project vertraging oploopt, dat er leegstand optreedt (bij een mismatch tussen het einde van de eventuele bestaande huurovereenkomst en de start van de werken) of dat het budget wordt overschreden omwille van onvoorziene kosten.
- Risico's verbonden aan (het niet of niet tijdig bekomen van) vergunningen en andere machtigingen en vereisten waaraan vastgoed dient te voldoen: de waarde van vastgoed wordt mede bepaald door de aanwezigheid van alle wettelijk benodigde vergunningen en machtigingen. Het ontbreken van de vereiste vergunningen of de niet-naleving van vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden kunnen een impact hebben op de uitbating en bijgevolg op de waarde en huurinkomsten van de desbetreffende panden, en kunnen, onverminderd potentiële strafrechtelijke aansprakelijkheid, aanleiding geven tot regularisatieprocedures, die gepaard kunnen gaan met de uitvoering van aanpassingswerken, tijdrovende milieugerelateerde procedures en bijkomende verbouwingskosten.
- Risico’s verbonden aan de uitvoering van werken, onderhoudswerken en herstellingen: renovatie- en investeringsprogramma’s ingevolge de ouderdom of slijtage (als gevolg van gewone, bouwkundige en technische veroudering), ingevolge beschadiging of om te voldoen aan de toenemende (wettelijke of commerciële) vereisten, kunnen aanleiding geven tot substantiële kosten en tot een tijdelijke en/of gedeeltelijke onverhuurbaarheid van het betrokken vastgoed.
OPERATIONELE RISICO’S
- Risico’s in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te doen voeren (en in het bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning Waardering Stelsel), leegstand en huurderving: de Vennootschap is blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan het vertrek van huurders vóór of bij het verstrijken van lopende huurovereenkomsten, waarbij zich bij studentenhuisvesting, die gekenmerkt wordt door huurovereenkomsten met korte looptijd, een frequenter risico op niet (weder-)verhuring stelt dan bij andere types vastgoed. In Nederland hanteert de overheid bovendien het Woning Waardering Stelsel (WWS) om het prijsniveau van de ‘sociale’ huurmarkt te reguleren. Een wetgevende of algemene beleidswijziging in dit puntensysteem kan een (mogelijk aanzienlijke) negatieve impact hebben op de geïnde en/of te ontvangen huuropbrengsten van de Vennootschap, evenals op de waardering van het betrokken vastgoed.
- Risico’s verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen: in het kader van de structurering en de groei van haar portefeuille is de Vennootschap in het verleden, en zal zij naar verwachting in de toekomst, partij zijn bij fusie-, splitsings- of andere overnameverrichtingen. Dergelijke transacties hebben uit hun aard tot gevolg dat alle passiva van de betrokken vastgoedvennootschappen worden overgedragen, ook diegene die de Vennootschap mogelijkerwijze niet heeft kunnen ontdekken in het kader van due diligence onderzoeken, noch heeft kunnen afdekken door garanties in de betrokken overnameovereenkomsten. De garanties zijn van nature uit beperkt in de tijd, waarbij bovendien gebruikelijk een beperking van de maximale aansprakelijkheid van de verkopers onder de garanties bedongen wordt. Ten slotte blijft de Vennootschap daarbij geconfronteerd met het risico van de insolvabiliteit van haar tegenpartij.
- Risico's in verband met overlast veroorzaakt door studenten als huurders en reputatieschade die daaruit voortvloeit: aangezien de Vennootschap vooral studenten als huurders heeft (89,85% van de Reële Waarde van de portefeuille per 31 december 2020), bestaat een verhoogd risico (specifiek versus andere vastgoed (sub)sectoren) dat de Vennootschap wordt geconfronteerd met klachten of het opleggen van (administratieve) maatregelen met betrekking tot de gebouwen in haar vastgoedportefeuille, wat zowel rechtstreeks als onrechtstreeks tot bijkomende kosten en verminderde inkomsten aanleiding kan geven. In het kader van de COVID-19 crisis zijn er in verschillende residenties van de Vennootschap samenkomsten stilgelegd, soms met tussenkomst van de politie. Dit heeft in de studentensteden waar de Vennootschap actief is, geleid tot persartikels en interventies in samenspraak met de universiteiten en gemeentebesturen. Indien dergelijke problemen structureel zouden zijn geworden in een bepaalde residentie, zou een gemeentebestuur ertoe gebracht kunnen worden de residentie te sluiten met een mogelijk verlies van huurinkomsten en leegstand tot gevolg.
FINANCIËLE RISICO’S
- Risico’s met betrekking tot financiering – overschrijding schuldgraad: per 31 december 2020 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap 54,18%, en de statutaire schuldgraad 50,86%. Rekening houdend met de acquisities na 31 december 2020, kan worden geconcludeerd dat de Vennootschap een schuldcapaciteit heeft van 493 miljoen EUR op geconsolideerde basis alvorens de voor GVV’s wettelijke maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% te bereiken, en van 228 miljoen EUR alvorens een geconsolideerde schuldgraad van 60% te bereiken, die wordt opgelegd in de financieringscontracten die zijn afgesloten met financiële instellingen. De niet-naleving van financiële parameters zou kunnen leiden tot sancties, beëindiging van de financieringsovereenkomsten, heronderhandeling van de financieringsovereenkomsten, of verplichte vervroegde terugbetaling van uitstaande bedragen, alsook een verminderd vertrouwen tussen de Vennootschap en de beleggers en/of tussen de Vennootschap en financiële instellingen, wat op zijn beurt zou kunnen leiden tot een verminderde liquiditeit en tot moeilijkheden om de groeistrategie voort te zetten.
- Risico’s met betrekking tot financieringsovereenkomsten (inclusief naleving van convenanten) – liquiditeit: er is een risico van annulatie, heronderhandeling, gedwongen terugbetaling of zelfs vervroegde beëindiging van kredietovereenkomsten in het geval er zich een wanbetaling zoals dit wordt gedefinieerd in deze financieringsovereenkomsten voordoet (hetgeen niet altijd te wijten is aan de Vennootschap zelf, te denken valt bijvoorbeeld aan een wijziging van de controle over de Vennootschap). Een wanprestatie (waarbij dient te worden opgemerkt dat bepaalde gevallen van ‘wanprestatie’ of overtreding van convenanten, zoals een controlewijziging, die in alle financieringsovereenkomsten is opgenomen, zich buiten de controle van de Vennootschap bevinden) onder één financieringsovereenkomst kan, ingevolge zogenaamde ‘cross acceleration’ of ‘cross default’ bepalingen, bovendien leiden tot wanprestaties onder andere financieringsovereenkomsten (ongeacht de toekenning van eventuele ‘waivers’ door andere kredietverstrekkers, in het geval van een ‘cross default’ bepaling) en kan zo leiden tot de verplichte vervroegde terugbetaling door de Vennootschap van al deze kredietlijnen. Indien de Vennootschap aan een liquiditeitsprobleem zou worden blootgesteld, zou zij in het ergste geval gedwongen kunnen worden om activa te verkopen. De Vennootschap is bijgevolg tevens blootgesteld aan een liquiditeitsrisico in het geval haar financieringsovereenkomsten, bestaande kredietlijnen inbegrepen, niet of niet tijdig zouden worden vernieuwd of zouden worden opgezegd.
REGLEMENTAIRE EN ANDERE RISICO'S
- Risico’s verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke fiscaliteit: indien de Vennootschap haar vergunning als GVV zou verliezen, zou ze niet langer van het bijzonder fiscaal stelsel voor GVV’s genieten, hetgeen, onder meer zou betekenen dat de huurinkomsten op niveau van de Vennootschap, die nu zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting, aan vennootschapsbelastingen zouden worden onderworpen. Bovendien wordt het verlies van de vergunning voor het GVV-statuut in de regel in de kredietovereenkomsten van de Vennootschap aangemerkt als een gebeurtenis waardoor de kredieten die de Vennootschap heeft afgesloten vervroegd opeisbaar kunnen worden gesteld (al dan niet naar aanleiding van zogenaamde ‘acceleration’ of ‘cross default’ bepalingen begrepen in de kredietovereenkomsten – zie eveneens voorgaande Risicofactor). Een dergelijke vervroegde opeising zou het voortbestaan van de Vennootschap in haar huidige vorm met haar huidige vastgoedportefeuille in het gedrang brengen.
RISICO’S VERBONDEN AAN DE NIEUWE AANDELEN, ONHERLEIDBARE TOEWIJZINGSRECHTEN OF SCRIPS
- Fluctuaties in de beurskoers van de aandelen: bepaalde wijzigingen, ontwikkelingen (zoals de materialisatie van een van de Risicofactoren) of publicaties over de Vennootschap kunnen een wezenlijke invloed hebben op de prijs van de Aandelen. Bovendien kunnen bepaalde politieke, economische, monetaire, financiële en/of gezondheidsgerelateerde factoren, waarover de Vennootschap geen controle heeft, leiden tot aanzienlijke schommelingen in volume en prijs op de beurs. De prijs van de Aandelen kan dalen tot onder de Uitgifteprijs.
- Mogelijkheid van toekomstige dilutie voor de Aandeelhouders: Xior Student Housing NV heeft als GVV een gestage kapitaalstroom nodig om haar activiteiten voort te zetten en te laten groeien. Bijgevolg heeft zij sinds haar IPO, haar kapitaal (exclusief uitgiftepremie) meermaals verhoogd, Een Aandeelhouder die op 11 december 2015 1% van het kapitaal van de Vennootschap bezat en zijn onherleidbare toewijzingsrechten nooit heeft uitgeoefend en nooit heeft deelgenomen aan de keuzedividenden, zou op de datum van het Prospectus slechts 0,22% van het kapitaal van de Vennootschap bezitten. Een Aandeelhouder die op 11 december 2015 1% van het kapitaal van de Vennootschap bezat en daarentegen steeds al zijn onherleidbare toewijzingsrechten heeft uitgeoefend en steeds volledig heeft deelgenomen aan alle keuzedividenden, zou op de datum van het Prospectus, ingevolge de inbrengen in natura, fusies en ‘accelerated bookbuild offerings’, slechts 0,67% van het kapitaal van de Vennootschap bezitten.
RISICO’S VERBONDEN AAN HET AANBOD
- Intrekking van het Aanbod: de Vennootschap behoudt zich het recht voor om het Aanbod voor, tijdens of na de Inschrijvingsperiode, maar in ieder geval vóór de aanvang van de handel in de Nieuwe Aandelen op Euronext Brussels, in te trekken of op te schorten indien (i) er geen Underwriting Agreement wordt ondertekend of een gebeurtenis plaatsvindt die de Underwriters toelaat om hun verbintenis in het kader van de Underwriting Agreement te beëindigen, op voorwaarde dat het gevolg van dergelijke gebeurtenis waarschijnlijk het slagen van het Aanbod of de handel in de Nieuwe Aandelen op de secundaire markt aanzienlijk en negatief zal beïnvloeden, (ii) Aloxe NV, de heer Christian Teunissen en/of de heer Frederik Snauwaert, individueel, gezamenlijk of in onderling overleg, rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 30% van de effecten met stemrecht van de Vennootschap zouden aanhouden onmiddellijk na de verwezenlijking van de kapitaalverhoging en/of (iii) er geen bevestiging is van de toelating tot de verhandeling van de Onherleidbare Toewijzingsrechten en de Nieuwe Aandelen op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels na hun onthechting respectievelijk hun uitgifte. Als gevolg van de beslissing om het Aanbod in te trekken zullen de inschrijvingen op Nieuwe Aandelen automatisch vervallen en zonder gevolg blijven. De Onherleidbare Toewijzingsrechten (en Scrips, naargelang het geval) worden in dergelijk geval nietig en zonder waarde. Beleggers die Onherleidbare Toewijzingsrechten (of Scrips) hebben gekocht op de secundaire markt zullen bijgevolg een verlies lijden, aangezien de handel in Onherleidbare Toewijzingsrechten (of Scrips) niet zal worden ongedaan gemaakt wanneer het Aanbod wordt ingetrokken.
- Geen minimumbedrag van het Aanbod: er is voor het Aanbod geen minimumbedrag vastgesteld. Als er niet volledig op het Aanbod zou worden ingeschreven, dan heeft de Vennootschap het recht om de kapitaalverhoging te realiseren voor een bedrag dat lager ligt dan het maximumbedrag van 178.894.740 EUR. Het is bijgevolg mogelijk dat de financiële middelen waarover de Vennootschap zou beschikken na het Aanbod en na de allocatie van de opbrengst van het Aanbod zoals beschreven in Hoofdstuk D.2 van het Prospectus, lager of onvoldoende zouden zijn om de Vennootschap in staat te stellen de in Hoofdstuk D.2 van het Prospectus beschreven investeringen uit te voeren en/of de Vennootschap haar toevlucht zou moeten nemen tot alternatieven, zoals bijkomende schuldfinanciering, een verhoging van haar kapitaal door middel van inbrengen in geld of inbrengen in natura, of, in een worst case scenario, een desinvestering van activa.
Om meer te weten of om in te schrijven
Easy Banking Centre
02/433 43 57
PrivilegeConnect Private Banking
02/433 43 10
PrivilegeConnect Wealth
02/433 43 30
Klachten
Met al uw klachten over onze beleggingsproducten en/of -diensten kunt u terecht bij BNP Paribas Fortis NV – Klachtenbeheer – Warandeberg 3, 1000 Brussel of per e-mail op klachtenbeheer@bnpparibasfortis.com.
Indien u niet tevreden bent met de voorgestelde oplossing kunt u een klacht indienen bij Ombudsfin – Ombudsman in financiële geschillen – North Gate II, Koning Albert II-laan 8 (Bus 2), 1000 Brussel of per e-mail via ombudsman@ombudsfin.be.
